Mindenekelőtt a tájékoztatónk elején rögzíteni kívánjuk, hogy a társasházi képviselők nyilvántartási bejelentési kötelezettség jelenleg ismert dátuma alapján, közvetlen levélben fordult az Országos Szövetség Nagy Márton Nemzetgazdasági miniszter úrhoz és dr. Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter úrhoz, kérve a jelenleg ismert határidő módosítást és személyes szakmai egyeztetés megtartását.
Társasházakról szóló 2003- évi CXXXIII. tv. (a Továbbiakban: törvény) 55/A–55/D. §-ai alapján: ​ ​
A Törvény V/A. Fejezete tartalmazza a társasházi tisztviselők nyilvántartásának szabályait.

A jogalkotó a tisztségviselői nyilvántartás bevezetésének célját a Törvény 55/A §-ban határozta meg. E szerint a társasházi tisztségviselők nyilvántartásának célja, hogy „…megvalósuljon a társasházak működésének transzparenciája, biztosítottá váljon a jegyző társasházak felett gyakorolt törvényességi felügyeletének hatékonysága, továbbá elősegítse a társasházak és a közösség jogait és kötelezettségeit érintő hatósági eljárások során a megfelelő kapcsolattartást.”
Ez a szabályozás már 2018 vége óta létezik és eddig mindig elhalasztásra került a bevezetés, vélhetően azért mert nagyjából 50-60 ezer társasházi közös képviselő (intéző bizottsági elnök) regisztrációjáról lenne szó, és ez óriási terhelést jelent a földhivatalok számára is. Természetesen a nyilvántartási szándék és cél hasznos és támogatandó is, sőt előremutató, de a jelenlegi formájában a 2024. október 1-én hatályba lépett módosítás a gyakorlatban szinte végrehajthatatlan. Az első alapvető probléma, hogy az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás is hatályba lépett 2025. január 16-án, mely nem tartalmaz sem törvényi, sem kormányrendeleti szinten a társasházi tisztségviselői regisztrációra vonatkozó speciális rendelkezéseket. Ez azt jelenti, hogy a nyilvántartásba vétellel összefüggően ugyanúgy kell eljárni, ahogy minden más esetben, tehát főszabályképpen ügyvéd által ellenjegyzett dokumentumokazt lehet a földhivatalok számára benyújtani. Az adott esetben a közös képviselő megválasztását igazoló, sok évvel ezelőtt jegyzőkönyvek pedig nem ilyenek. Fennáll a lehetőség, hogy akkor most tartson egy közgyűlést a társasház és a korábbi határozatát erősítse meg, és az így létrejött közgyűlési jegyzőkönyv, illetve jelenléti ív legyen ügyvéd által ellenjegyezve és ez kerüljön a földhivatalnak benyújtásra. Ez járható út, de figyelembe kell venni és ez a második probléma, hogy jelenleg még azok az eljárási, tartalmi részletszabályok, melyeknek kormányrendeleti szinten meg kellett volna születniük még nincsenek meg, tehát pontosan még nem tudható, hogy a regisztrációt hogyan is kell megvalósítani. Ebben a helyzetben a társasházak nagy része kivár, viszont közeledik a május 1-ei határidő, melyet követően a közös képviselő a tevékenységét regisztráció nélkül nem láthatná el.

Természetszerűleg a törvény kizárólag a legfontosabb, keretszabályokat határozza meg. A nyilvántartásba vétel, az adatváltozás bejelentés rendjét, feltételeit, a nyilvántartás személyes adatot nem tartalmazó adattartalmát, a nyilvántartás vezetésére és az elektronikus kapcsolattartásra vonatkozó részletes eljárási szabályokat, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnökének tájékoztatási és adatszolgáltatási kötelezettségeit, valamint a jogszabályban vagy hatósági határozatban előírt kötelezettségek be nem tartásának esetén alkalmazandó jogkövetkezményeket a Kormány a Társasházi tv. 65. § 3. pontjában kapott felhatalmazás alapján rendeletben fogja megállapítani. A rendeletnek jelenleg még a tervezete sem ismert, legalábbis a Kormány honlapján semmilyen erre utaló elemet sem lehet találni 2025. február végén sem.
A törvény megengedi a 64/A. §-ában 2hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet 2025. május 1. napjáig – nyilvántartásba vételtől függetlenül – elláthatja, ha a tevékenység végzésére való jogosultságát hitelt érdemlő módon igazolja. A május 1-ei időpont nem a legcélszerűbb, hiszen a társasházi közgyűléseket május 31. napjáig kell megtartani és elég jellemző, hogy azokra minden évben május hónap folyamán kerül sor. Jelentős jogbizonytalanságot fog okozni, hogy májusban konkrétan milyen státuszban vannak azok a közös képviselők akik még nem regisztráltak, vagy azok a közös képviselők akiknek a regisztrációja még folyamatban van. E mellett azt sem tudjuk, hogy a regisztrációra vonatkozó eljárás milyen határidővel és milyen feltételekkel fog lezajlani ideértve pl. a hiánypótlási lehetőséget és határidőket is.

2025. május 1. után a közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését csak akkor láthatja el, ha a tisztség keletkezésének tényét az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte. A Törvény szerint a megválasztott közös képviselő (intézőbizottsági elnök) a bejegyzésig „…a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet…” nem láthat el. Ez a képviseleti tevékenységnél általánosabb fogalomnak tűnik, amibe a képviselet gyakorlását is bele kellene érteni. Mivel az ügyintézési feladatokat nem lehet képviseleti jogosultság nélkül ellátni, valószínűleg az az értelmezés helyes, hogy a jogalkotó célja arra irányul, május egy után a nem regisztrált közös képviselő (intéző bizottsági elnök) semmilyen tevékenységet sem láthasson el a társasházzal összefüggésben. Ennek alapján, ha a regisztráció, bejegyzéssel nem fejeződik be május 1. napjáig, akkor a társasház 2025. május 1. után ügyintéző és képviseleti szerv nélkül marad. Ez pedig azt jelenti, hogy a közös képviselő (intézőbizottsági elnök) sem a társasház-közösség belső, sem külső jogviszonyaiban nem járhat el a bejegyzésig 2025. május 1. után.

Ezzel az értelmezéssel összefüggésben két jelentős tartalmi kifogást lehet tenni. Az egyik, hogy maga az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nem lehet konstitutív hatályú, hiszen a közös képviselői tisztség adott esetben akár már évtizedek óta létezhet, és az akkori megválasztással jött létre, nem a mostani ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel fog létrejönni. A másik pedig, hogy mivel egyelőre nem látjuk az eljárási rendet, és azt sem, hogy a jogalkotó hogyan kívánja kezelni az esetleges eljárási problémákat, amik minden eljárás során adódhatnak.

Jogos kérdésként merül fel, hogy mi a helyzet akkor, ha 2025. május 1. után nincs bejegyzett és ügyvivőként eljárni jogosult közös képviselő (intézőbizottsági elnök). A törvény rendelkezése alapján a megválasztott, de még be nem jegyzett személy a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet nem láthat el, de senki más sem teheti ezt meg. Nyilvánvalóan egy ilyen jogbizonytalanság súlyosan az veszélyezteti a társasházak biztonságos működését és nem feltételezhetjük, sőt biztosak vagyunk abban, hogy a jogalkotó akarata nem irányult egy ilyen jogbizonytalanság kialakítása felé.

A fentiekre is figyelemmel azt az értelmezést tartjuk életszerűnek, hogy hogy 2025. május 1. után a megválasztott, de a nyilvántartásba még be nem jegyzett közös képviselő (intézőbizottsági elnök) valamennyi feladatát elláthatja és köteles is ellátni. A társasház-közösség belső jogviszonyaiban tevékenysége semmilyen korlátozás alá nem esik. A társasház-közösség külső jogviszonyaiban azonban a bejegyzésig álképviselőnek minősül [Ptk. 6:14. § (1) bek.], ezért eljárását utólag (a bejegyzést követően) a társasház-közösségnek közgyűlési határozattal jóvá kell hagyni. A megválasztott közös képviselő (intézőbizottsági elnök) a jóváhagyás megtagadásáig mindenképpen jóhiszemű álképviselőnek minősül.

A ténybejegyzéssel összefüggésben hangsúlyozzuk, hogy a közös képviselői (intézőbizottsági elnöki) tisztség nem a ténybejegyzéssel és különösen nem annak hatályosulása időpontjában jön létre illetve szűnik meg. A tisztség a megválasztással és annak elfogadásával jön létre és a megszűnését kiváltó jogi tény (visszahívás, halát, időtartam lejárta stb.) hatályával szűnik meg. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést követően viszont a közös képviselői (intézőbizottsági elnöki) tisztség keletkezésének ténye harmadik személyekkel szemben is hatályossá válik. Senki sem hivatkozhat arra, hogy nem ismerte ki tekintendő közös képviselőnek.

A Társasházi tv. 55/A. § (2) bekezdéséből és 55/D. §-ából, valamint a 2021. évi C. törvény 44. § (1) bekezdéséből következően a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 21. § 38. pont b) és c) alpontja szerinti jogi tény (a közös képviselői, illetve intézőbizottsági elnöki tisztség keletkezése) bejegyzését az érintett közös képviselőnek (intézőbizottsági elnöknek) és a társasház-közösségnek együttesen kell kezdeményezni. A ténybejegyzés ugyanis közvetlenül érinti a közös képviselőt (intézőbizottsági elnököt) és a társasházközösséget is, melynek előbbi személyek a törvényes képviselői. Szintén a közös képviselő (intézőbizottsági elnök) és a társasház-közösség együttes kötelezettsége az adatváltozás bejelentése. A bejegyzett tény törlését bármely érintett (akár a társasház-közösség, akár a közös képviselő (intézőbizottsági elnök) egyedül is kérheti a 2021. évi C. törvény 44. § (2) bekezdése alapján. Ügyfélnek a közös képviselő (intézőbizottsági elnök) és a társasház-közösség minősül az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, a tulajdonostársak nem. A tulajdonostársak ügyféli minősége a vonatkozó szabályozás alapján nem állapítható meg.

A jelenleg hatályos ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján ténybejegyzés a társasház törzslapjának harmadik részére történik és alapjául szolgáló okiratot (közgyűlési határozatot) ügyvédi vagy kamarai jogtanácsosi ellenjegyzéssel kell ellátni ahhoz, hogy az bejegyzésre alkalmas legyen. Rendelkezésre kell állnia a szintén ellenjegyzéssel ellátott bejegyzési engedélynek is. Az eljárásban a jogi képviselet kötelező.

Az ingatlanügyi hatóság regisztratív szervként nem vizsgálhatja a megválasztásról (vagy visszahívásról) határozó közgyűlési határozat érvényességét, csupán azt, hogy a benyújtott okiratok megfelelnek-e a kormányrendelet és az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok előírásainak. A ténybejegyzési eljárás részletszabályait külön kormányrendeletnek kellene meghatároznia, de ez a Kormányrendelet még nem került megalkotásra és tervezett szabályai sem ismertek.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül a közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök

a) családi és utóneve, lakcíme, illetve jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet esetén neve, székhelye, cégjegyzékszáma vagy nyilvántartási száma,

b) az elektronikus levélcíme, telefonos elérhetősége (természetes személy esetén nem kötelező ezeknek az adatoknak a bejelentése),

c) a tisztség keletkezésének és megszűnésének időpontja,

d) a társasházközösség neve.

Ha a tisztségviselő ügyvivőként jár el, ennek tényét és határidejét is tartalmazza a nyilvántartás.

Szintén tartalmazza az ingatlan-nyilvántartás a közgyűlés által elfogadott beszámoló benyújtásának tényét.

A földhivatal a honlapján közzéteszi a társasházi tisztségviselők adatait, a társasházak beszámolóit, valamint a társasház közösségek nevét, címét, helyrajzi számát. Ezek az adatok bárki számára korlátozásmentesen megismerhetők. A ténybejegyzés adatai tehát nem kizárólag az adott társasház törzslapjáról lesznek megismerhetők, hanem egy külön kereshető adatbázisból is, amely a földhivatal honlapján lesz elérhető.

A részletszabályokat ezzel kapcsolatosan is vélelmezhetően egy kormányrendelet (fogja) tartalmazni, ami ez idáig még nem jelent meg. Reméljük, hogy a Kormányrendelet könnyítő szabályokat fog megfogalmazni, melynek alapján a jelzett benyújtandó okiratok köre nem lesz ügyvédi ellenjegyzésköteles.

„Nagykommentár a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. Tv-hez-Horváth Gyula” alapján.