Gyakran merül fel a mai napokban a sok bizonytalanság közt ez a kérdés, amire az alábbiakban adunk értelmezést és javaslatot a LOSZ részéről.

Tájékoztató a Lakásszövetkezetek, társasházak számára a COVID-19 (koronavírus) járványhelyzetben az évi rendes közgyűlések (küldöttgyűlések) megtartása vonatkozásában.

A koronavírus-világjárvány elleni védekezésről szóló 2021. évi I. törvény módosításáról szóló 2021. évi XL. sz. törvény elfogadására került és hatályba lépett, valamint hatályban maradtak a veszélyhelyzetben irányadó Kormányrendeletek, illetve azok hatályának meghosszabbítása, valamint a 264/2021. sz. Kormányrendelet rendelkezései.

1. Az Országgyűlés 2021. május 18. napján elfogadta a koronavírus-világjárvány elleni védekezésről szóló 2021. évi I. törvény módosításáról szóló 2021. évi XL. sz. törvényt, mely alapján a koronavírus-világjárvány elleni védekezésről szóló törvény hatálya (az ismételt járványügyi veszélyhelyzet időtartama) meghosszabbítására került az őszi parlamenti ülésszak első ülésnapját követő 15. napig (2021. szeptember 16. mapjáig).
Az elfogadott módosítás felhatalmazza a Kormányt, hogy az ismételt veszélyhelyzetben hozott kormányrendeletek hatályát a törvény hatályának fennállásáig meghosszabbítsa. Mindez 2021. május 22-én a 271/2021. (V. 21.) Korm. rendelet hatályba lépésével megtörtént. Ez a „2021. február 8. napjával kihirdetett veszélyhelyzettel összefüggő rendkívüli intézkedések hatályának újbóli meghosszabbításáról szóló” jogszabály felsorolja azokat a Kormányrendeleteket, köztük a veszélyhelyzet során a személy- és vagyonegyesítő szervezetek működésére vonatkozó eltérő rendelkezések újbóli bevezetéséről szóló 502/2020. (XI.16.). sz. Kormányrendeletet is, mely a veszélyhelyzet végéig hatályban marad.

Jelenleg is hatályban van tehát (és várható, hogy a veszélyhelyzet további egyelőre belátható időszakában is hatályban marad) a jogi személyiségű szervezetek (lakásszövetkezetek) és a társasházak speciális veszélyhelyzeti működésére vonatkozó 502/2020. (XI.16.) Korm. rendelet, amelynek 3. § (2) bekezdése az alábbiak szerint rendelkezik:
„…a jogi személy döntéshozó szervének ülése – ideértve a küldöttgyűlést és a részközgyűlést is – nem tartható meg olyan módon, hogy az a tag személyes részvételét igényelje….”

Jelenleg tehát közgyűlést, küldöttgyűlést a lakásszövetkezetek, illetőleg a társasházak közgyűlést személyes jelenléttel továbbra sem tarthatnak. Ez a rendelkezés tehát az ötmillió beoltott személy elérésekor sem változott, május 22-vel is hatályban maradt, és egyelőre így fog maradni, tekintettel arra a körülményre, hogy a közgyűléseken, küldöttgyűléseken résztvevőket nem lehet oltottságuk, meglévő védettségi igazolványuk alapján csoportosítani, a közgyűléseken minden tulajdonosnak, vagy a küldöttgyűléseken minden küldöttnek joga lesz továbbra is megjelenni, így ezen rendezvények személyes jelenléttel, zárt térben történő megtartása továbbra is rendkívüli járványügyi kockázatot jelentene.

Hangsúlyozzuk, hogy elképzelhető, hogy a veszélyhelyzeti Kormányrendeletek tartalma változni fog még a veszélyhelyzet fennállása alatt. Amennyiben ezen változások érintenék a Lakásszövetkezeteket Társasházakat, akkor arra vonatkozóan a hatályba lépését követő legrövidebb időn belül tájékoztatást fogunk adni.
Tárgyi törvény tartalmazza, hogy a Kormány a veszélyhelyzetet a 2021. évi őszi országgyűlési ülésszak első ülésnapját követő 15. napot megelőzően megszüntetheti. Az is elképzelhető akár, hogy a Kormány megszünteti a veszélyhelyzetet és ezzel a veszélyhelyzeti Kormányrendeletek hatályát még 2021. szeptember 16-a előtt. Ha erre sor kerülne értelemszerűen erről is tájékoztatást fogunk nyújtani.
2. Tekintettel arra, hogy a lakásszövetkezeti, társasházi tisztségviselők egy részének a mandátuma minden évben lejár, így jelentős számú lakásszövetkezetnél, társasháznál felmerül tisztújítás kérdése. Fontos tudni, hogy a tisztújítás vonatkozásában az az 502/2020-as Kormányrendeletben meghatározott jogalkotói cél, hogy arra a veszélyhelyzet időszakában csak akkor kerüljön sor, ha mindenképpen szükséges, tehát enélkül az adott szervezet működő képessége nem biztosítható, ezért a rendelet kimondja a 6.§ (4) bekezdésében, hogy:

„(4) Ha a jogi személy vezető tisztségviselőjének vagy testületi tagjának, valamint az állandó könyvvizsgálójának megbízatása a veszélyhelyzet ideje alatt szűnik meg – kivéve a Ptk. 3:25. § (1) bekezdés c), e), f) vagy g) pontja szerinti megszűnési okot, és a felügyeleti jogkörében eljáró hatóság vagy bíróság határozatával történő megszűnés esetét -, a megbízatás alapítói határozat vagy döntéshozó szervi határozat hiányában a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. napig fennmarad, és a vezető tisztségviselő, a testületi tag, valamint az állandó könyvvizsgáló legkésőbb eddig az időpontig köteles feladatát ellátni. Az állandó könyvvizsgáló megbízatásának lejárta esetén a szükséges intézkedések meghozatalára az 5. § alkalmazása esetén a jogi személy ügyvezetése is jogosult.”

A c), e), f) és g) pontként jelzett kivételek a visszahívás, halál, jogutód nélküli megszűnés, a cselekvőképtelenné válás és a kizáró, vagy összeférhetetlenségi ok bekövetkezte. Értelemszerűen ezekben az esetekben nincs más megoldás, mint valahogy a tovább működést biztosítani. Erre szolgál a Kormányrendelet azon kiegészítő rendelkezése, hogy ezekben az esetekben is, ha testületről van szó, akkor a fennmaradó testületi tagok mandátuma megmarad, tehát ha háromból két fő, vagy ötből három fő funkcionál akkor ők joghatályosan meg tudják az adott testületi döntést hozni.
Ha valamely tisztségviselőnek szimplán lejár a mandátuma azzal tehát főszabályképpen a veszélyhelyzet ideje alatt nem szükséges semmit csinálni, mert a jelzett rendelkezés alapján a mandátumideje meghosszabbodik, feladatát köteles is ellátni, és a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. nap végéig és a pótlásáról a veszélyhelyzet megszűnését követően személyes jelenlétű közgyűlésen, vagy küldöttgyűlésen lehet, illetve kell gondoskodni.

3. A társasházak vonatkozásában az 502/2020-as kormányrendelet kategorikusan tiltja a személyes jelenléttel történő közgyűlések megtartása mellett a közgyűlések döntéshozatalának írásos szavazással történő összehívását is, kivéve azt az esetet, ha a tulajdonostársak 10%-os, vagy azt meghaladó hányaddal ezt kérik.

„11. § (2) Közgyűlést kell tartani, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérik. Ebben az esetben a döntés csak írásbeli szavazással hozható meg, ideértve azon tárgykörökben való döntést is, melyekben azt a szervezeti-működési szabályzat vagy korábban hozott közgyűlési döntés kizárja. Az írásbeli szavazás módjára a szervezeti-működési szabályzat rendelkezései az irányadók. Ilyen rendelkezés hiányában az írásbeli szavazás részletszabályait – ideértve az eredmény megállapítását is – a közgyűlési meghívóban kell megállapítani. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni.”

A közös képviselők, Intéző Bizottsági tagok mandátumideje a társasházaknál is meghosszabbodott a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. napig. Ha egy közös képviselő nem tudja (nem képes) ellátni a feladatait, akkor ezen feladatokat a veszélyhelyzet ideje alatt a számvizsgáló bizottság látja el, ha számvizsgáló bizottság nem létezik, vagy nem tud működni akkor ezeket a feladatokat bármely tulajdonostárs is elláthatja, de szigorúan a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. napig ezekben az esetekben is meg kell az új közös képviselőt választani.
A társasházaknál tehát közgyűléseket majd a meghosszabbított veszélyhelyzet megszűnését követően lehet személyes jelenléttel, illetőleg erre vonatkozó döntés esetén írásos szavazással történő döntéshozatalra összehívni.

4. Érdemes még kitekinteni a szintén 2021. május 22-én megjelent a védelmi intézkedések lépcsőzetes feloldásának ötödik fokozatára tekintettel a veszélyhelyzet idején alkalmazandó védelmi intézkedéseket szabályozó kormányrendeletek módosításáról szóló 264/2021. V.21. sz. Kormányrendelet rendelkezéseire, egyrészt azért, hogy nagy vonalakban számba vegyük a könnyítő intézkedéseket, melyek kihatnak közvetve legalábbis a Lakásszövetkezetek társasházak működésére is, illetve a tárgyi Kormányrendelet gyűlésekkel, családi és magánrendezvényekkel, egyéb rendezvényekkel kapcsolatos szabályozását, megvizsgálva azt is, hogy vonatkozhatnak-e ezek a szabályok a Lakásszövetkezeti Társasházi rendezvényekre.

A 264/2021. sz. Kormányrendeletben meghatározott a 5 milliomodik beoltott után, tehát 2021. május 23-tól bevezetésre kerülő könnyítő rendelkezések általánosságban az alábbiak:

„– a kijárási tilalom megszűnik;
– az üzletek, vendéglátó üzletek és más helyszínek a járványhelyzetre tekintettel elrendelt kötelező zárási időpontja megszűnik;
– eltörlésre kerül a kötelező közterületi maszkviselési kötelezettség;
– szabad a sport a közterületeken, legyen szó akár egyéni, akár pedig csapatsportról;
– magán- és családi rendezvény legfeljebb 50 fő részvételével korlátozás nélkül tartható, lakodalom pedig akár legfeljebb 200 fő részvételével korlátozás nélkül tartható;
– szállodában vagy étteremben tartott magán- és családi rendezvény esetén a szálloda, vendéglátó üzlet üzemeltetője köteles gondoskodni a magánrendezvényen részt vevők elkülönítéséről;
– egyéb zárt téri rendezvény csak védettségi igazolvánnyal rendelkezőknek tartható;
– egyéb szabadtéri rendezvény legfeljebb 500 fő részvételével korlátozás nélkül tartható (gyűlés is), 500 fő felett azonban csak koronavírus ellen védett személyek vehetnek részt a szabadtéri rendezvényen;
– a zenés-táncos rendezvény csak védettségi igazolvánnyal látogatható;
– 16–18 éves korosztály koronavírus ellen védett személy felügyelete nélkül járhat például étterembe, moziba, ha rendelkezik védettségi igazolvánnyal.”

5. A fenti rendelkezések közül érdemes megvizsgálni a magányrendezvényeket, egyéb rendezvényeket, melyeknél egyrészt az az előírás, hogy azok 50 főig tarthatók, másrészt ha zárt térben tartott rendezvényről van szó akkor az ilyen rendezvények csak oltottsági igazolvánnyal látogathatók.

A rendelet szerint családi eseményt vagy magánrendezvényt úgy lehet megtartani, hogy az ott foglalkoztatottakon kívül – egy időben lakodalom esetén legfeljebb kétszáz fő, lakodalmon kívül minden más családi esemény vagy magánrendezvény esetén legfeljebb ötven fő lehet jelen. Ezekben az esetekben a védelmi intézkedések betartatásáról a családi esemény vagy magánrendezvény szervezője, valamint a családi esemény vagy magánrendezvény helyszínének üzemeltetője, vagy a magánrendezvény helyszínével rendelkezni jogosult köteles gondoskodni.
A rendelet 6/C. §-a szerint a sportrendezvénynek, a kulturális eseménynek, a családi eseménynek vagy magánrendezvénynek, valamint zenés, táncos rendezvénynek nem minősülő rendezvényt (a továbbiakban: egyéb rendezvény) az alábbiak szerint lehet megtartani:
foglaltak szerint lehet megtartani:
Ha az egyéb rendezvényt a szabadtéren tartják, és azon – az ott foglalkoztatottakon kívül – ötszáz főnél kevesebben vannak jelen, azon a koronavírus ellen nem védett személy is részt vehet, amennyiben ötszáz fő vagy ennél több személy van jelen, azon kizárólag a koronavírus ellen védett személy, valamint a felügyelete alatt lévő tizennyolcadik életévét be nem töltött személy vehet részt. Ha az egyéb rendezvényt zárt térben tartják, az egyéb rendezvényen – az ott foglalkoztatottakon kívül – kizárólag a koronavírus ellen védett személy, valamint a felügyelete alatt lévő tizennyolcadik életévét be nem töltött személy vehet részt. A védelmi intézkedések betartatásáról a rendezvény szervezője, illetve a rendezvény helyszínének üzemeltetője köteles gondoskodni.
A Rendelet 6/D. §-a szabályozza a gyülekezési jogról szóló 2018. évi LV. törvény hatálya alá tartozó gyűlésezést az alábbiak szerint: Ha a gyűlésen
ötszáz főnél kevesebben vannak jelen, azon a koronavírus ellen nem védett személy is részt vehet, ha ötszáz fő vagy ennél több személy van jelen, azon kizárólag a koronavírus ellen védett személy, valamint a felügyelete alatt lévő tizennyolcadik életévét be nem töltött személy vehet részt. Jelenleg is tilos a gyülekezési jogról szóló 2018. évi LV. törvény 10. § (7) bekezdése szerinti spontán gyűlésen részt venni. A védelmi intézkedés betartatásáról a gyülekezési jogról szóló 2018. évi LV. törvény 17. §-a szerint a gyűlés vezetője köteles gondoskodni.

A fentiek alapján tehát azt állapíthatjuk meg, hogy a speciálisabb szabályozás a 502/2020-as Kormányrendelet vonatkozik a Lakásszövetkezetekés Társasházak közgyűléseire küldöttgyűléseire és a személyes jellegű közgyűlés, illetve küldöttgyűlés megtartása továbbra is tilos, de ha alkalmazni akarnánk bármilyen logikával a fenti, egyéb rendezvényekre vonatkozó Kormányrendeleti szabályozást akkor oda jutnánk, hogy egy zárt térben megtartott egyéb rendezvényen is csak a koronavírus által védett, védettségi igazolvánnyal rendelkező személy vehet részt és a felügyelete alatt álló kiskorú. Ezt a szabályt még a néhány taggal megtartott egyéb rendezvényekre is alkalmazni kell elvben, mert a Kormányrendelet nem határoz meg létszámlimitet. Tekintettel arra, hogy az 502/2020. sz. Kormányrendelet 6.§ (1) bekezdése rögzíti, hogy „a jogi személy vezető tisztségviselőkből álló ügyvezető testülete, felügyelőbizottsága, audit bizottsága, valamint jogszabály vagy a létesítő okirat rendelkezése alapján létrehozott más testületi szerve üléseit elektronikus hírközlő eszköz útján vagy más személyazonosítást lehetővé tevő elektronikus eszköz igénybevételével is megtarthatja, vagy írásbeli egyeztetést folytathat, és a jogi személy irányításával kapcsolatos döntéseket írásban is meghozhatja” E szerint ez csak egy lehetőség, tehát a jelenlegi helyzetben arra is van lehetőség, hogy a kisebb létszámú személyes jelenléttel járó igazgatósági, intéző bizottsági, FB stb. üléseket meg lehet tartani, a Kormányrendet a közgyűlések, küldöttgyűlések ilyen módon történő megtiltását tiltja kategorikusan. E szerint tehát az ilyen egyéb személyes jelenlétű üléseket, a fenti Kormányrendeleti szabály alapján és erre hivatkozással lehet személyes jelenléttel megtartani.

Budapest, 2021. 05. 25.

Szabó László
elnök