A Kormány szeptember 9-én három rövid kormányrendeletet alkotott, és azok a 146-os sz. Magyar Közlönyben kihirdetésre kerültek és másnap szeptember 10-én, illetve 11-én hatályba is léptek, ezek közül kettő a jelzett rezsicsökkentés módosítására vonatkozó kormányrendelet kiegészítéseként.

Hangsúlyozzuk, hogy itt kiegészítő rendelkezésekről van szó a rendelet eredeti szabályozása nem változott, tehát a társasházakra és lakásszövetkezetekre vonatkozó veszélyhelyzeti szabályozás változatlan!

A Kormány három speciális helyzetet kívánt kezelni a két rendelet megalkotásával. A 345/2022. sz. a családi fogyasztói közösségekre, valamint a családi otthonteremtési kedvezményből megvalósuló tetőtérbeépítésekre vonatkozó kedvezmények bevezetése érdekében megfogalmazott Kormányrendelet a társasházzá nem alakult, de többlakásos, egy gázmérővel rendelkező legfeljebb négylakásos ún. családi fogyasztói közösségekre vonatkozik, illetve a CSOK-os tetőtérbeépítés esetén, ha új lakás kialakítására kerül sor a többletdíjkedvezmény akkor is igénybe vehető lesz.

A második a 346/2022. (IX. 9.) Korm. rendelet a társasházzá alakuló tulajdonközösségre vonatkozó kedvezmények bevezetése érdekében került megalkotásra, azt a helyzetet szabályozva, amikor a társasházzá alakulást csak az egyik tulajdonostárs hozzájárulása akadályozza.

A harmadik a 347/2022. (IX. 9.) Korm. rendelet a veszélyhelyzet ideje alatt a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvénnyel kapcsolatos egyes rendelkezésekről szóló 293/2022. (VIII. 9.) Korm. rendeletnek a napkollektorok és napelemes rendszerek társasházi felhelyezésének további egyszerűsítésével összefüggő módosításáról szól, tovább könnyítve az ezzel összefüggő közgyűlési döntéshozatalt.

1. A 345/2022. sz. Kormányrendelet tkp. kiegészíti az egyes egyetemes szolgáltatási árszabások meghatározásáról szóló 259/2022. (VII. 21.) Korm. rendeletet egy 4/A. alcímmel mely az alábbi szabályozást tartalmazza:

„4/A. A családi fogyasztói közösségekre vonatkozó kedvezmények

7/A. § (1) Ha a társasháznak, lakásszövetkezetnek nem minősülő ingatlanon belül több, de legfeljebb négy önálló, az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 105. §-a szerinti lakás rendeltetési egység (a továbbiakban: lakás rendeltetési egység) található, a települési önkormányzat jegyzője (a továbbiakban: eljáró hatóság) kérelemre 8 napon belül hatósági bizonyítványt állít ki a lakás rendeltetési egységek számáról.

(2) Az (1) bekezdés szerinti hatósági bizonyítvány a ténylegesen kialakult állapotot igazolja. Az eljáró hatóság az ingatlanra esetlegesen jogszabályban meghatározott, a rendeltetési egységek számára vagy funkciójára vonatkozó korlátozást nem veszi figyelembe. Az eljáró hatóság a hatósági bizonyítvány kiadása során az építmény jogszerű használatát vélelmezi.

(3) Az e § szerinti hatósági bizonyítvány csak az e § szerinti kedvezmény igénybevétele céljából használható fel. Az erre vonatkozó figyelemfelhívást a hatósági bizonyítvány tartalmazza.

(4) Az e § szerinti hatósági bizonyítvány kiadására irányuló ügyekben – az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény 116. § (2) bekezdés a) pontjától eltérően – fellebbezésnek nincs helye. A Kormány a hatósági bizonyítvány kiadásával kapcsolatos ügyekben az eljáró hatóság felügyeleti szerveként az építésügyi hatóságot jelöli ki.

(5) A Get. 3. § 47. pontja szerinti lakossági fogyasztó (a továbbiakban: lakossági fogyasztó) az 5. § (1) bekezdésében meghatározott mennyiség és az ingatlan (1) bekezdés szerinti lakás rendeltetési egységei számának szorzata alapján számított mennyiség vonatkozásában jogosult az 5. § (1) bekezdése szerinti áron földgázt vételezni.

(6) A lakossági fogyasztó az (5) bekezdés alapján meghatározott kedvezményes többletmennyiség igénybevétele céljából – büntetőjogi és kártérítési felelőssége vállalásával – benyújtja az (1) bekezdés szerinti hatósági bizonyítványt az egyetemes szolgáltató részére. Az egyetemes szolgáltató az (5) bekezdés alapján meghatározott kedvezményes mennyiséget a nyilatkozat benyújtását követő hónap elsejétől alkalmazza, a 9. §-ban foglaltakra figyelemmel időarányosan.

(7) Ha az egyetemes szolgáltató azt észleli, hogy az ingatlan lakás rendeltetési egységeinek száma nem egyezik meg a hatósági bizonyítványban foglaltakkal, ezt hatósági ellenőrzés lefolytatása érdekében az eljáró hatóság felé jelzi.

(8) Ha a (7) bekezdés szerinti megkeresés alapján az eljáró hatóság nem folytat ellenőrzést, vagy az egyetemes szolgáltató az ellenőrzés eredményével nem ért egyet, az egyetemes szolgáltató a felügyeleti szervhez fordulhat a szükséges intézkedések megtétele érdekében.

(9) A felügyeleti szerv a (8) bekezdésben foglalt megkereséstől, illetve az eljáró hatóság által végzett ellenőrzéstől függetlenül, saját hatáskörben is jogosult hatósági ellenőrzés lefolytatására.

(10) A hatósági bizonyítvány jogorvoslati eljárás keretében történő felülvizsgálata során a jogorvoslati döntést a jóhiszeműen szerzett és gyakorolt jogokra tekintet nélkül kell meghozni.

(11) Ha a (7)–(9) bekezdés alapján indult eljárás azzal az eredménnyel zárul, hogy a hatósági bizonyítványban foglaltnál kisebb számú, ténylegesen kialakult lakás rendeltetési egység található az ingatlanon belül, az egyetemes szolgáltató megállapítja, hogy a felhasználó jogosulatlanul vette igénybe az (5) bekezdés alapján meghatározott kedvezményes többletmennyiséget a bejelentett és a tényleges lakás rendeltetési egységek különbözete vonatkozásában. Ebben az esetben a jogosulatlanul igénybe vett kedvezménnyel elszámolt földgáz mennyiséget az 5. § (2) bekezdése szerinti versenypiaci költségeket tükröző ár másfélszeresének megfelelő egységáron kell a felhasználóval elszámolni.”

Itt tehát egyszerűen arról van szó, hogy az olyan családi házas ingatlanoknál, ahol legfeljebb 4 db az országos településrendezési és építési követelményekről szóló rendelet (OTÉK) szerint lakásnak minősülő ingatlan található azt mostantól a jogalkotó családi fogyasztói közösségnek tekinti és biztosítja számukra azt a gázárkedvezményt amelyet a társasházak és a lakásszövetkezetek is élveznek, azaz bejelentés alapján a gázmérőn mért gázfogyasztás az épületben található lakások számával elosztásra kerül. A szolgáltató részére történő bejelentéshez szükséges egy hatósági bizonyítvány, melyet a települési önkormányzat jegyzője állít ki és amely tartalmazza a lakásszámot. Ezt hatósági bizonyítványt veszi figyelembe a Szolgáltató. A lakossági fogyasztó büntetőjogi és kártérítési felelősséget vállal amikor a hatósági bizonyítványt benyújtja az egyetemes szolgáltató részére. A szolgáltató a kedvezményes mennyiséget a benyújtást követő hónap első napjától alkalmazza. Ha az egyetemes szolgáltató azt észleli, hogy az ingatlan lakás rendeltetési egységeinek száma nem egyezik meg a hatósági bizonyítványban foglaltakkal, ezt hatósági ellenőrzés lefolytatása érdekében az eljáró hatóság felé jelzi. Amennyiben ez az ellenőrzési eljárás, vagy a felügyeleti szerv ellenőrzése azzal az eredménnyel zárul, hogy a hatósági bizonyítványban foglaltnál kisebb számú, ténylegesen kialakult lakás rendeltetési egység található az ingatlanon belül, az egyetemes szolgáltató megállapítja, hogy a felhasználó jogosulatlanul vette igénybe a kedvezményes többletmennyiséget a bejelentett és a tényleges lakás rendeltetési egységek különbözete vonatkozásában. Ebben az esetben a jogosulatlanul igénybe vett kedvezménnyel elszámolt földgáz mennyiséget a versenypiaci költségeket tükröző ár másfélszeresének megfelelő egységáron kell a felhasználóval elszámolni.

A másik ebben a Kormányrendeletben módosítás szerint az egyes egyetemes szolgáltatási árszabások meghatározásáról szóló 259/2022. (VII. 21.) Korm. rendelet az alábbi 4/B. alcímmel egészül ki:

„4/B. A tetőtér-beépítésre igénybe vehető családi otthonteremtési kedvezményt igénybe vevők

számára biztosított kedvezmény

7/B. § A lakossági fogyasztó az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról szóló 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet 3. § (1) bekezdés b) pontja szerinti új lakáshoz kapcsolódó lakáscélú állami támogatásról szóló támogatói okirat bemutatása esetén jogosult igénybe venni a többletdíjkedvezményt.”

2. A második a 346/2022. (IX. 9.) Korm. rendelet a társasházzá alakuló tulajdonközösségre vonatkozó kedvezmények bevezetése érdekében az egyes egyetemes szolgáltatási árszabások meghatározásáról szóló 259/2022. (VII. 21.) Korm. rendelet módosításáról címet viseli és a jelzett rendeletet szintén egy plusz alcímmel a 4/C. alábbi alcímmel egészíti ki, mely a „4/C. A társasházzá alakuló tulajdonközösségre vonatkozó kedvezmények” címet viseli:

7/C. § Ha a társasháznak, lakásszövetkezetnek nem minősülő közös tulajdonban álló ingatlanra a 4/A. alcím nem alkalmazható, és a – kedvezményes földgázmennyiség vételezéséhez szükséges – társasháztulajdonná való átalakulást valamely tulajdonostárs hozzájárulásának hiánya akadályozza, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 8. § (1) bekezdése alapján indított perben (a továbbiakban: tulajdonos hozzájárulásának hiánya miatti társasháztulajdonná való átalakítás iránti per) a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.), valamint az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény rendelkezéseit a jelen alcímben foglalt eltérésekkel kell alkalmazni.

7/D. § (1) A perben a jogi képviselet kötelező. (2) A keresetlevélnek – a Pp. 170. § (1) bekezdésében meghatározottakon túl – tartalmaznia kell a) az arra vonatkozó egyértelmű utalást, hogy a per a Tht. 8. § (1) bekezdése alapján azért kerül megindításra, mert a társasház alapításához szükséges hozzájárulás valamely tulajdonostárs akadályozó magatartása miatt nem teljes, és b) az ingatlan egyetemes gázszolgáltatójának nevét, székhelyét.

7/E. § (1) A bíróság a keresetlevél előterjesztését követően haladéktalanul, de legkésőbb a keresetlevél előterjesztését követő nyolc napon belül hivatalból, előzetesen végrehajtható – az ingatlan egyetemes gázszolgáltatójának nevét és székhelyét is tartalmazó – végzéssel megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a tulajdonos hozzájárulásának hiánya miatti társasháztulajdonná való átalakítás iránti per megindítása tényének feljegyzése iránt. (2) A per megindítása tényének feljegyzése tárgyában hozott végzés ellen külön fellebbezésnek van helye. (3) Ha a bíróság a keresetlevelet visszautasítja, az eljárást megszünteti vagy a keresetet elutasítja, egyidejűleg hatályon kívül helyezi a per megindítása tényének feljegyzése alapjául szolgáló végzést. A hatályon kívül helyező végzés ellen külön fellebbezésnek van helye. (4) A feljegyzés alapjául szolgáló végzés hatályon kívül helyezéséről szóló jogerős végzést a bíróság megküldi az ingatlanügyi hatóságnak a feljegyzés törlése céljából.

7/F. § Az ingatlanügyi hatóság a feljegyzésről szóló határozatot, valamint a feljegyzést törlő határozatot közli az ingatlan egyetemes gázszolgáltatójával is.

7/G. § (1) A tulajdonos hozzájárulásának hiánya miatti társasháztulajdonná való átalakítás iránti per megindítása esetén a tulajdonközösség a földgáz vételezése során az ingatlanügyi hatóság feljegyzésről szóló határozatának az egyetemes gázszolgáltatóval történő közlését követő hónap elsejétől kezdődően a 7. § (1) bekezdésében meghatározott kedvezményes többletmennyiség igénybevételére jogosult. (2) Ha a bíróság a keresetlevelet visszautasítja, az eljárást megszünteti vagy a keresetet elutasítja, a feljegyzést törlő határozat egyetemes gázszolgáltatóval történő közlésétől kezdődően a tulajdonközösség tekintetében az egyetemes földgázszolgáltatás ára az 5. § (1) és (2) bekezdése szerint kerül elszámolásra a kedvezmény biztosításának kezdőnapjáig visszamenőlegesen.”

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. Tv. 8. § )1) bekezdése az alábbiakról rendelkezik:

„8. § (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.”

Abban az esetben tehát, ha az előbbiekben meghatározott családi fogyasztói közösség fogalmi körébe nem fér bele az adott többlakásos épület, mert pl 5-6, vagy több lakás van benne, illetve a társasházzá alakulást valamely tulajdonostárs hozzájárulásának hiánya akadályozná, akkor a jelzett 8. § szerinti társasházzá alakulást bármely tulajdonostárs kezdeményezheti, ahol ha ez megtörténik, a keresetlevél benyújtásától számított 8 napon belül az eljáró bíróság hivatalból, előzetesen végrehajtható – az ingatlan egyetemes gázszolgáltatójának nevét és székhelyét is tartalmazó – végzéssel megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a tulajdonos hozzájárulásának hiánya miatti társasháztulajdonná való átalakítás iránti per megindítása tényének feljegyzése iránt. A tulajdonos hozzájárulásának hiánya miatti társasháztulajdonná való átalakítás iránti per megindítása esetén a tulajdonközösség a földgáz vételezése során az ingatlanügyi hatóság feljegyzésről szóló határozatának az egyetemes gázszolgáltatóval történő közlését követő hónap elsejétől kezdődően a t kedvezményes többletmennyiség igénybevételére jogosult. Ha a bíróság a keresetlevelet visszautasítja, az eljárást megszünteti vagy a keresetet elutasítja, egyidejűleg hatályon kívül helyezi a per megindítása tényének feljegyzése alapjául szolgáló végzést, melyet megküld az ingatlanügyi hatóságnak a feljegyzés törlése céljából, az ingatlanügyi hatóság pedig a feljegyzést törlő határozatot közli az ingatlan egyetemes gázszolgáltatójával is. A feljegyzést törlő határozat egyetemes gázszolgáltatóval történő közlésétől kezdődően a tulajdonközösség tekintetében az egyetemes földgázszolgáltatás ára piaci áron és a 1,5-szeres szorzó alkalmazásával kerül elszámolásra a kedvezmény biztosításának kezdőnapjáig visszamenőlegesen.

3. A Kormány harmadik. 347/2022. (IX. 9.) Korm. rendelete a veszélyhelyzet ideje alatt a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvénnyel kapcsolatos egyes rendelkezésekről szóló 293/2022. (VIII. 9.) Korm. rendeletnek a napkollektorok és napelemes rendszerek társasházi felhelyezésének további egyszerűsítésével összefüggő módosításáról szól. a módosítás lényege, hogy az eddigi összes tulajdonostárs tulajdoni hányada szerinti 75 %-os támogató döntés helyébe egy a jelenlévők többségére vonatkozó tiltó/támogató döntés lép, tehát:

„(1) A közös tulajdonban álló épületrészre – a társasházközösség közös költségének csökkentése érdekében telepítendő és üzemeltetendő – napkollektor, napelemes rendszer (a továbbiakban együtt: rendszer) telepítését és üzemeltetését a közgyűlés, illetve a megismételt közgyűlés a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada több mint felének szavazatával megtilthatja.”

Ennek alapján tehát egy egyszerű többséges közgyűlési határozat alapján telepíthető a napelemes rendszer, nem kell hozzá semmilyen minősített többség.

Fontos kiegészítést tartalmaz viszont a (2) bekezdés,:

(2) Az (1) bekezdés alapján telepíteni és üzemeltetni kívánt rendszer a) telepítésének és üzemeltetésének részletszabályait, a csatlakozás feltételeit, a telepítés és üzemeltetés költségeinek és bevételeinek megosztását legkésőbb a telepítés megkezdéséig közgyűlési határozatban kell rögzíteni, b) napkollektor esetében – ha az távhőszolgáltató által ellátott épületen kerül telepítésre – akkor valósítható meg, ha az illetékes távhőszolgáltató a telepítést és a tervezett műszaki tartalmat írásban jóváhagyja.”

Mindebből következik, hogy a közgyűlésnek a fent jelzett részletszabályok tekintetében döntést kell hoznia, még a telepítés megkezdése előtt. Hangsúlyozandó továbbá, hogy a fenti Kormányrendeleti rendelkezések a veszélyhelyzet idejére vonatkoznak, és vannak hatályban.