Jelenleg is hatályban van a jogi személyiségű szervezetek és a társasházak speciális veszélyhelyzeti működésére vonatkozó – a veszélyhelyzet során a személy- és vagyonegyesítő szervezetek működésére vonatkozó eltérő rendelkezések újbóli bevezetéséről szóló – 502/2020. (XI.16.) Korm. rendelet, amelynek 3.§. (2) bekezdése az alábbiak szerint rendelkezik:
„…a jogi személy döntéshozó szervének ülése – ideértve a küldöttgyűlést és a részközgyűlést is – nem tartható meg olyan módon, hogy az a tag személyes részvételét igényelje….”
Ez a rendelet a jelenlegi információink alapján 2021. május 23-ig biztosan hatályban lesz, de jelenleg a parlament előtt van a koronavírus-világjárvány elleni védekezésről szóló 2021. évi I. törvény módosításáról szóló T/15997. sz. törvényjavaslat, mely a járványügyi veszélyhelyzet tekintetében arra tesz javaslatot, hogy a koronavírus-világjárvány elleni védekezésről szóló törvény hatálya meghosszabbítására kerüljön az őszi ülésszak első ülésnapját követő 15. napig. A javaslat egyúttal rögzíti, hogy a Kormány a veszélyhelyzetet ezt megelőzően is megszüntetheti. A törvény módosítás elfogadásáról, annak tartalmáról tájékoztatást fogunk adni. Most a javaslat ismertetése azért volt szükséges, hogy beláthassuk a közvetlenül előttünk álló május végi júniusi időszakban nem fog sor kerülni a járványügyi veszélyhelyzet megszűntetésére következésképpen az annak hatálya alatt a Kormány által elfogadott Kormányrendeleteket, így az 502/2020. sz. Kormányrendeletet is alkalmazni kell továbbra is változatlanul. Módosításokra természetesen sor kerülhet, ha ezek olyan jellegűek, hogy a lakásszövetkezetek és társasházak életére, működésére kihatással lehetnek, akkor erről is tájékoztatást fogunk adni. Jelenleg közgyűlést, küldöttgyűlést a lakásszövetkezetek, illetőleg a társasházak közgyűlést személyes jelenléttel nem tarthatnak. Ez a rendelkezés nagy valószínűséggel az ötmillió beoltott személy elérésekor is így fog maradni, tekintettel arra a körülményre, hogy a közgyűléseken, küldöttgyűléseken résztvevőket nem lehet oltottságuk, meglévő védettségi igazolványuk alapján csoportosítani, a közgyűléseken minden tulajdonosnak, vagy a küldöttgyűléseken minden küldöttnek joga lesz továbbra is megjelenni, így ezen rendezvények személyes jelenléttel, zárt térben történő megtartása továbbra is rendkívüli járványügyi kockázatot jelent.

Az Lsztv-ben (Lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi I. Tv.) meghatározott rendelkezések alapján a lakásszövetkezet legfőbb döntéshozó szerve (közgyűlés, küldöttgyűlés) minden évben foglalkozik az alábbi ügyekkel:

1. Az igazgatóság (ügyvezető elnök) beszámolója az elmúlt évben végzett tevékenységről
2. Beszámoló a lakásszövetkezet elmúlt évi gazdálkodásáról

Ezzel összefüggésben a számviteli törvény szerinti beszámoló (zárómérleg) elfogadása
3. A felügyelőbizottság (felügyelőbizottsági tisztségviselő) beszámolója az elmúlt évben végzett tevékenységről
4. A lakásszövetkezet tárgyévi költségvetésének elfogadása

A korábbi tájékoztatóinkban már feldolgozott 502/2020. sz. Kormányrendelet rendelkezései alapján a lakásszövetkezetek a közgyűlésüket, küldöttgyűlésüket a veszélyhelyzeti időszakban csak személyes jelenlétet nem igénylő elektronikus kapcsolattartással, vagy írásos szavazással, illetve a két megoldás elegyítésével tudják lebonyolítani. Hogy erre az adott lakásszövetkezet sort kerít-e, az elsődlegesen az igazgatóságának, ügyvezető elnökének a döntésén múlik. Tekintettel arra, hogy a jelzett elektronikus kapcsolattartásos döntéshozatalok, írásos szavazások esetén a határozatképesség biztosítása főleg a nagyobb tulajdonosi, vagy küldötti létszámok esetén rendkívül nehéz feladat a veszélyhelyzeti időszakban az ilyen közgyűlés, küldöttgyűlés összehívása és megtartása, komoly előkészületeket és felkészültséget igényel.

Ebben az esetben tehát a lakásszövetkezet igazgatósága vagy az ügyvezető elnök az 520/2020-as Kormányrendelet 3.§. (2) bekezdés b. pontja alapján kezdeményezheti, hogy a közgyűlés (küldöttgyűlés) ülés tartása nélkül, írásbeli szavazás (elektronikus kapcsolattartás, vagy a két megoldás vegyítése) útján hozza meg a fentiekben jelzett rendes közgyűlési ügykörökben a határozatokat.

Az írásbeli szavazás szabályait a lakásszövetkezetek alapszabálya általában tartalmazza, (írásbeli tájékoztatás, határozati javaslat, szavazólap, szavazatok összesítése stb.), de emellett figyelembe kell venni az 520/2020-as Kormányrendelet 4.§. (2) bekezdésében előírt további szabályokat, amelyeket a korábbi tájékoztatóinkban már feldolgoztunk.
Az 502/2020. sz. Kormányrendelet 5.§. (1) bekezdése ezzel összefüggésben az alábbiak szerint rendelkezik:

„…a jogi személy törvényes működésének fenntartásához, a veszélyhelyzet miatt kialakult helyzet kezeléséhez szükséges, valamint az ésszerű és felelős gazdálkodás körében felmerülő halaszthatatlan ügyekben – ideértve a számviteli törvény szerinti beszámoló elfogadását és az adózott eredmény felhasználásáról szóló döntést is – a jogi személy ügyvezetése határoz.”

A lakásszövetkezeteknél az ügyvezető szerv az igazgatóság, vagy pedig az igazgatóság helyett megválasztott ügyvezető elnök.
Mindez tehát azt jelenti, hogy az ügyvezető elnök, illetve az igazgatóság jogosult a közgyűlés, illetve a küldöttgyűlés hatáskörében meghozni a fentiekben meghatározott közgyűlési, küldöttgyűlési napirendekben a szükséges határozatokat. Javasolható, hogy az igazgatóság, ügyvezető elnök a közgyűlési, küldöttgyűlési hatáskörben kb. ugyanolyan formában fogadja el az adott határozatokat ahogyan azt a közgyűlés, küldöttgyűlés tenné, mert a jelzett 502/2020. sz. Kormányrendelet azt is előírja az 5. § (7) bekezdésében hogy hogy a veszélyhelyzet megszűnését követő legfeljebb 90. napra össze kell hívni a közgyűlést (küldöttgyűlést), és ott napirendre kell tűzni azokat az ügyeket is, amelyekben az igazgatóság vagy az ügyvezető elnök már döntést hozott. Ez esetben az adott közgyűlés, vagy küldöttgyűlés vagy jóváhagyja az igazgatóság, ügyvezető elnök beszámolóra, vagy költségvetésre vonatkozó illetve további döntést vagy nem. A pénzügyi beszámolónak a benyújtására közzétételére, már az igazgatóság, ügyvezető elnök döntése alapján van jogi lehetőség. Amennyiben a benyújtott pénzügyi beszámolón dokumentáción a közgyűlés, küldöttgyűlés utólagosan módosít, akkor a módosítást követően a megváltozott dokumentáció ismételt benyújtása, közzététel szükséges, de mindez nem érinti a korábban az igazgatóság, ügyvezető elnök döntése alapján benyújtott dokumentáció korábbi időszakra vonatkozó érvényességét. Minderre tekintettel a beszámoló benyújtási, közzétételi határideje nem változott, tehát továbbra is 2021. május 31-e.
Fontos információ, hogy az igazgatóságnak, ügyvezető elnöknek a közgyűlési, küldöttgyűlési hatáskörben meghozott döntése nem irányulhat státuszkérdésre, nem mondhatja ki a lakásszövetkezet megszűnését, és nem irányulhat alapszabály módosításra. Ezekben a közgyűlési hatáskörökben továbbra is a közgyűlés, vagy átadott hatáskörben pl. alapszabálymódosítás a küldöttgyűlés dönthet. Szintén fontos tudni, hogy a tisztújítás vonatkozásában az az 502/2020-as Kormányrendeletben meghatározott jogalkotói cél, hogy arra a veszélyhelyzet időszakában csak akkor kerüljön sor, ha mindenképpen szükséges, ezért a rendelet kimondja a 6.§ (4) bekezdésében, hogy: „(4) Ha a jogi személy vezető tisztségviselőjének vagy testületi tagjának, valamint az állandó könyvvizsgálójának megbízatása a veszélyhelyzet ideje alatt szűnik meg – kivéve a Ptk. 3:25. § (1) bekezdés c), e), f) vagy g) pontja szerinti megszűnési okot, és a felügyeleti jogkörében eljáró hatóság vagy bíróság határozatával történő megszűnés esetét -, a megbízatás alapítói határozat vagy döntéshozó szervi határozat hiányában a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. napig fennmarad, és a vezető tisztségviselő, a testületi tag, valamint az állandó könyvvizsgáló legkésőbb eddig az időpontig köteles feladatát ellátni. Az állandó könyvvizsgáló megbízatásának lejárta esetén a szükséges intézkedések meghozatalára az 5. § alkalmazása esetén a jogi személy ügyvezetése is jogosult.”

A c), e), f) és g) pontként jelzett kivételek a visszahívás, halál, jogutód nélküli megszűnés, a cselekvőképtelenné válás és a kizáró, vagy összeférhetetlenségi ok bekövetkezte. Ezekben az esetben is van még kiegészítő rendelkezés, hogy ezekben az esetekben is ha testületről van szó, akkor a fennmaradó testületi tagok mandátuma megmarad, tehát ha háromból két fő funkcionál akkor ők joghatályosan meg tudják az adott testületi döntést hozni. Ha valamely tisztségviselőnek szimplán lejár a mandátuma azzal nem kell semmit csinálni, mert a jelzett rendelkezés alapján a mandátumideje meghosszabbodik a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. nap végéig és a pótlásáról a veszélyhelyzet megszűnését követően személyes jelenlétű közgyűlésen, vagy küldöttgyűlésen lehet illetve kell gondoskodni.
A fentiek alapján tehát a lakásszövetkezetek számára javasoljuk, hogy az igazgatóság, ügyvezető elnök mindenképpen döntsön még május 31-ig közgyűlési, küldöttgyűlési hatáskörben a 2020. évi pénzügyi beszámoló és a 2021. évi költségvetés elfogadásáról. Amennyiben lehetőség van a közgyűlés, küldöttgyűlés írásos szavazással, elektronikus kapcsolattartással történő döntéshozatalának megszervezésére akkor erre is sort lehet keríteni, de személyes jelenléttel a jelzett időszakban közgyűlés, küldöttgyűlés nem tartható, viszont a 3-5-7 személyes igazgatósági, felügyelő bizottsági üléseket (10 fő-ig) személyes jelenléttel is meg lehet tartani.

A társasházak vonatkozásában az 502/2020-as kormányrendelet kategorikusan tiltja a személyes jelenléttel történő közgyűlések megtartása mellett a közgyűlések döntéshozatalának írásos szavazással történő összehívását is, kivéve azt az esetet, ha a tulajdonostársak 10%-os, vagy azt meghaladó hányaddal ezt kérik. Az éves elszámolási és költségvetési közgyűlési döntést pedig szintén a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon beül kell majd a közgyűléseknek meghoznia: (11. § (1) A veszélyhelyzet ideje alatt a társasház – a (2) bekezdésben foglalt kivétellel – nem tart közgyűlést. Ha az éves elszámolásról és a következő évi költségvetésről való döntés vagy más kötelező döntés határideje a veszélyhelyzet ideje alatt jár le, ezen tárgykörökben a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül kell a közgyűlésnek döntenie.

(2) Közgyűlést kell tartani, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérik. Ebben az esetben a döntés csak írásbeli szavazással hozható meg, ideértve azon tárgykörökben való döntést is, melyekben azt a szervezeti-működési szabályzat vagy korábban hozott közgyűlési döntés kizárja. Az írásbeli szavazás módjára a szervezeti-működési szabályzat rendelkezései az irányadók. Ilyen rendelkezés hiányában az írásbeli szavazás részletszabályait – ideértve az eredmény megállapítását is – a közgyűlési meghívóban kell megállapítani. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni.)
A közös képviselők, Intéző Bizottsági tagok mandátumideje a társasházaknál is meghosszabbodott a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. napig. Ha egy közös képviselő nem tudja (nem képes) ellátni a feladatait, akkor ezen feladatokat a veszélyhelyzet ideje alatt a számvizsgáló bizottság látja el, ha számvizsgáló bizottság nem létezik, vagy nem tud működni akkor ezeket a feladatokat bármely tulajdonostárs is elláthatja, de szigorúan a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. napig ezekben az esetekben is meg kell az új közös képviselőt választani.
A társasházaknál tehát közgyűléseket majd a veszélyhelyzet megszűnését követően lehet majd személyes jelenléttel, illetőleg erre vonatkozó döntés eseténírásos szavazással történő döntéshozatalra összehívni.

Budapest, 2021. 05. 07.

Szabó László s.k.
elnök